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还原“金九银十”真相:营销噱头大于市场表现
作者:52qiao.cn / 浏览次数:

  回顾往年,“金九银十”从来都不是年度成交高点。“没有哪个人只是因为天气好就出来买房。”

  虽然降价促销搞得热闹非凡,但“金九”开局仍然不尽人意,这也给今年楼市“金九银十”的前景蒙上一层阴影。

  上海易居研究院的数据显示,今年9月上半月,35个典型城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降7%, 比去年同期下降7%。其中,一二三四线城市的交易量均出现下降。

  考虑到国庆长假对交易量的例行影响,在9月开局不力之后,今年的“金九银十”几乎可以确定落空。

  虽然今年有楼市调控持续深入的影响,但梳理过往的数据不难发现,9月和10月向来不是年度成交高点。在一些年份,9月和10月的交易量仅能达到当年的月平均水平。另一个炒作热点“小阳春”,交易量同样平淡无奇。相比之下,自2007年以来,12月始终是历年的年度交易高点,无一例外。

  是时候透过营销的表象,还原秋季楼市的本来面目了。

  “金九”开局不尽人意

  根据上海易居研究院的统计,9月上半月,4个一线城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降7%,相比去年同期下降14%;16个二线城市环比下降8%,同比下降2%;15个三四线城市环比下降3%,同比下降16%。

  其中,与8月下半月相比,厦门、合肥、长沙、深圳等9个城市的成交量降幅在20%以上,厦门的降幅甚至达到60%。与去年同期相比,扬州的降幅也超过了六成。

  “与8月上半月和去年同期相比,成交下降的城市多于成交增长的城市,这说明大部分城市很难出现预期中的‘金九’现象。”该机构指出。

  楼市“金九”开局不力,完全不显得意外。

  从今年5月开始,监管层就开始对房企的融资渠道进行严格管理。在一系列政策出台后,如今,私募、信托等渠道已经被堵死,贷款也大幅受限。

  7月30日召开的中共中央政治局会议首次明确提出“不将作为短期刺激经济的手段”。上海易居研究院认为,“体现了中央控制上涨、确保房地产平稳健康发展的决心,预计年内各地调控政策松绑的可能性微乎其微。”

  在层面,根据融360大数据研究院的监测,2019年8月,全国首套房贷款平均为5.47%,环比上涨3BP;二套房贷款平均为5.78%,环比上涨2BP。两者均已连续三个月上涨。

  值得注意的是,从7月开始,恒大、万科、时代地产等房企均推出了降价促销等策略,试图“以价换量”。另有大量房企通过赠送面积、赠送车位、赠送精装修、减免物业费等方式,提高项目的性价比。这些措施在8月收到一定的效果,但能否在“金九银十”期间完成“收割”,仍然存在疑问。

  上海易居研究院认为,虽然房企推盘量可能大幅增加,但在中央的明确表态下,居民对房地产的预期已经发生转变,市场成交量难以明显增长,今年大概率难以出现“金九银十”的楼市盛况。

  冬、夏才是“丰收”季节

  回顾往年,“金九银十”从来都不是年度成交高点。

  根据国家统计局的数据,从2007年到2018年的12年间,每年的月度交易高点均出现在12月,无一例外。在多数年份,12月单月的房地产交易规模接近当年月均成交规模的2倍。在个别年份中,12月的交易规模甚至超过当年月均2倍。

  其间,每年的第二交易高点,多出现在6月和11月。其中,最近三年(2016年-2018年)的月度成交第二高点,均出现在6月。

  相比之下,最近几年,9月的市场表现虽然出色,但仍逊色于年末和年中两个时间段。而由于国庆长假的影响,10月的市场表现普遍平淡。在部分年份,9月和10月的成交量仅相当于当年的月均水平。

  在大部分年份中,另一个炒作热点“小阳春”(3月到5月)也表现平平,交易量甚至经常低于当年的月均水平。

  为何房地产市场的成交热点集中在年中和年尾两个时间段,而不是“金九银十”和“小阳春”?

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